婚姻关系存续期间，所涉及的房屋权属争议类型比较多，之所以单独把婚内房屋权属拿出来做一篇讲解，实在是因为房屋权属之争已经成为离婚诉讼中争议最大的一项主要财产，而现实中出现的林林总总，实践中又会形成各种不同的观点，笔者正是基于此种原因，整理了一下相关案例，结合婚姻法、物权法、合同法等法律法规及司法解释，对此做一下梳理，因法律规定夫妻双方可以协议的形式对夫妻关系存续期间的财产权属进行约定，故本文讨论的房屋争议系排除夫妻约定的情形，也即双方没有约定或者约定不明的情形下如何认定及处分的问题。文中探讨性观点仅代表个人意见。
（一）婚后购买承租公房
1、 婚姻法解释（二）第十九条，由一方婚前承租,婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。从该规定中可以看出，此处强调了“婚后用共同财产购买”这一条件，如果婚后用了承租人个人的财产购买的房屋，是否仍属于夫妻共同财产呢？法律对此没有明文规定，但从该条文的立法本意理解，之所以限定了需要用夫妻共同财产购买的房屋才能认定为夫妻共同财产，那就是排除了用个人财产购买的房屋属共同财产的情形，否则无须对此进行区分，反向推之，亦能得出这样的结论，故笔者认为若婚后使用的是承租人的个人财产购买的房屋，则属于承租人自己的个人财产。
2、享受本人工龄或已死亡配偶生前工龄优惠购房的公房
对于这个问题,实践中有不同的观点。
2000年，最高人民法院向司法部律师公证工作指导司发出《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》（[2000]法民字第4号），内容为：“你司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函》收悉。经研究认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。以上意见，供参考。”根据该复函的精神，健在一方用本人的个人财产购买的此类住房属于健在一方的个人财产，已死亡配偶的工龄优惠属于一种政策性补贴；若健在一方用夫妻共同财产购买了此类住房，则应视为夫妻共同财产。这种区分简单说是以是否以夫妻共同财产购买公房为判断标准，已去世配偶的生前工龄没有归类为权益。
但2013年2月26日，最高人民法院发布《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》（法释[2013]7号），决定对[2000]法民字第4号复函予以废止，原因为与现行房改政策不一致，该决定自2013年4月8日施行。故上述指导性意见被否定。直到现在对于此类问题的处理原则，最高院没有再出台相应的解释或意见。不过已去世配偶的生前工龄与人身不可分，具有专属性，且受益人能够从中获益（少缴购房款），故完全不考虑其在公房购买过程中的权益性质，有失公允。
而北京市高级人民法院2018年6月11日通过的《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》，从继承的角度对此类问题作出了比较合理的解答。该解答第6条为：被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。
从该解答中可以看出，已死亡配偶的工龄对应的受益部分财产价值是已死亡配偶的个人遗产，而不再属于政策性补贴。笔者认为此项解答比较符合中国的实际，也易于被接受。在此前提下，若继承已经发生，遗产已经分割完毕，健在一方用自己的个人财产购买的公房，则扣除已死亡配偶工龄对应部分的价值后，其余房屋价值应属健在一方的个人财产；若遗产没有分割，则购房人能够举证证明购房款是其个人财产支付外，扣除已死亡配偶工龄对应部分的价值及健在一方工龄对应部分的价值后，其余房屋价值属夫妻共同财产。
同理，如果夫妻一方死亡后，另一方再婚，再婚后用原配偶工龄及自己工龄购买了原单位公房的产权，实践中也应该遵循上述北京市高院的解答精神，首先将原配偶的工龄对应的财产价值从房屋总价值中剔除，剩余的房屋价值部分则按照婚姻法解释（二）第十九条的规定处理为宜，若以婚后夫妻共同财产购买的则在继续扣除承租人工龄对应价值后的剩余房屋价值属夫妻共同财产，若再婚后承租人个人财产购买的则属个人财产。
举例：王某婚后承租了其单位公房，其前妻2000年因病去世，2008年王某以前妻及自己的工龄购买了该公房，房款共计4万元，其中前妻工龄折抵房款4000元，王某工龄折抵房款6000元，王某缴纳了剩余购房款30000元。该房屋现价值100万元。
问题1、若王某缴纳的购房款30000元是夫妻共同财产，上述已购公房的权属如何认定？
答：因前妻工龄优惠占总房款的1/10，则该房屋现价值的10万元（100万×1/10）属于前妻的遗产，而王某的工龄优惠占总房款的3/20，则该房屋现价值的15万元（100万×3/20）系王某的个人财产，该房屋现价值的剩余部分75万元系王某与前妻的夫妻共同财产，王某占其中的1/2为37.5万元，排除继承关系，仅就夫妻共同财产而言，则王某共享有52.5万元房屋价值，其余47.5万元系前妻的遗产。
问题2、若王某缴纳的购房款30000元是王某个人财产，则已购公房的权属如何认定？
答：因前妻工龄优惠占总房款的1/10，则该房屋现价值的10万元（100万×1/10）属于前妻的遗产，其余购房款系王某个人财产缴纳的，故该房屋其余的价值（90万元）均属王某的个人财产。
问题3、王某2005年与李某再婚，2008年王某与李某共同出资30000万元购买了其承租的公房，则已购公房的权属如何认定？
答：前妻工龄优惠占房屋的10万元仍旧是前妻的遗产，王某个人优惠占房屋的15万元也是王某的个人财产，但是其余房屋价值75万元因为是王某与李某共同出资购买的，则应视为王某与李某的共同财产，每人享有1/2即37.5万元，故就该房屋的现价值而言，王某占有52.5万元，其前妻占有10万元，李某占有37.5万元。
问题4、王某2005年与李某再婚，2008年王某自己出资30000万元购买了其承租公房的产权，则该以后公房的权属如何认定？
答：虽然该承租公房系王某与李某婚后购买产权，但因李某并未出资，故李某就该房屋不享有权属，该问题与问题2答案一致，其中10万元价值属于前妻遗产，其余90万元属于王某个人财产，李某就该房屋没有产权份额及相应价值。
（二）父母为子女购置房屋出资的情况
实践中,父母为子女出资购房的情况比较普遍,根据婚姻法解释(二)第二十二条的规定,当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。依照该规定的精神，婚前出资原则上属于对自己子女的赠与，明示赠与双方的除外，婚后出资原则上属于对双方赠与，明示赠与一方的除外。但是现实中，许多父母依照中国的风序良俗，在子女登记结婚后，基于对自己孩子未来生活的良好愿望，出资购房，很少会有人在出资时明示“我的赠与仅是赠与我自己的子女”，但在子女离婚诉讼时，父母的出资就要被对方分走一半，这对出资的父母来讲有失公允。最高人民法院在后续的婚姻法解释（三）种对此进行了截然不同的解释，该解释（三）第七条， 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。这样规定的好处时，父母出资时无需再担心自己的出资因子女的婚变风险而被分走一半。
上述司法解释涉及的是婚后父母出资情形系父母出全款购买房屋的情况，如果一方父母仅是出了首付款，产权登记在出资人子女名下，其余房款由子女按揭贷款，这时候的房屋应如何确权呢？
法律上对此没有给出明确的答案，但是根据婚姻法解释（三）的立法本意，即父母的出资原则上惠及自己的子女，则在排除父母出资与子女形成借贷关系的前提下，应认定一方父母出资所占房屋权属份额系对自己自己子女的赠与，该房屋的其他权属份额因子女婚后共同购买、共同还贷，由夫妻共同共有。
若双方父母均出资房屋的首付款，产权登记在一方子女名下，则根据各自父母的出资份额按份共有，其余房屋份额夫妻共同共有。
举例：王某与李某2000年登记结婚，2002年夫妻共同购买商品房一处，该房屋房款共计60万元，其中首付款20万元，按揭贷款40万元，房屋产权登记在王某名下，该房屋现价值300万元。
问题1、该房屋首付款系王某父母出资，房屋权属如何认定
答：因该房屋的首付款占房屋产权的1/3，故该部分权属属于王某的个人受赠财产，房屋的其他权属由王某与李某共同共有。则王某享有该房屋权属2/3的份额，而李某享有该房屋权属1/3的份额。
问题2、该房屋首付款20万元，王某父母出资15万元，李某父母出资5万元，房屋权属如何认定
答： 王某父母出资的15万元占房屋权属的1/4，而李某父母出资占房屋权属的1/12，视为对各自子女的赠与，房屋的其余权属部分即2/3份额（1-1/4-1/12）由王某与李某一人一半，即每人1/3，这样王某共享有该房屋权属7/12，而李某享有该房屋权属5/12。
问题3、若该房屋首付款20万元系李某父母出资，而房屋产权登记在王某名下，如何确认权属
答：这种情况实践中也是存在的，因为一方父母出资而产权登记在了子女配偶名下，相当于以实际行为认可了对子女配偶赠与的意思表示，应视为对子女双方的赠与，房屋权属由夫妻共同共有，但是共同共有不是必须的平均按份共有，实践中还要考虑夫妻双方对该权属的贡献程度或者说对权属取得的参与度，因为全部的首付款都是李某父母出资的，实际分割时理应对李某享有的份额有所偏重才能凸显立法本意。
问题4：若王某与李某要求离婚，王某主张房屋的产权，给李某房屋折价款，如何计算呢
答：这种处理原则类似于婚前一方购房，婚后共同还贷的处理方式，具体公式应为：（房屋的现价值-房屋的剩余贷款本息）×得款方所占房屋的份额。
(三) 一方婚前购房并支付首付款,产权登记在自己名下,婚后与配偶共同还贷房屋
有关这类房屋的处分意见在婚姻法解释(三)中规定的比较明确,即协议不成的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。这类房屋纠纷处理时的分歧意见在于如何计算对另一方的补偿。最高人民法院民一庭在适用该法条时认为，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。具体公式为：
补偿数额=【婚后还贷本息总额÷（购买时房价+应还贷款利息总额）】×离婚时房价÷2，这种计算方式比较简便可行，也是目前多数法院采取的计算方式。
对这个问题，我们再延伸一下，房屋升值时，取得产权一方应给付对方因房屋升值产生的收益，但是如果房屋贬值了呢，要求取得补偿一方是否应当承担房屋贬值的风险呢？对于这个问题，实践中一般以贬值后果由购房者自负，不能要求对方分担风险，所谓“可同甘，不能共苦”。
（四）夫妻出资购买父母房改房，产权登记在一方父母名下
王某与李某2000年结婚,2005年双方出资购买了王某父母单位的房改房,产权亦登记在王某父亲名下,夫妻二人与王某父母心照不宣,均认为该房屋属于夫妻二人所有。后王某与李某因感情不和决定离婚，关于该房屋的权属问题却产生了争议，李某认为该房屋是夫妻二人的共同财产，离婚诉讼中应该予以处理，而王某及其父母均认为房屋是王某父母的，与夫妻二人无关。根据物权法的相关规定，我国不动产物权是物权登记主义，即物权以登记机关的登记为准。本案中，虽然房屋系王某夫妇二人出资购买，但是房屋的权属仍旧登记在王某父亲名下，故不能以出资替代物权，该房屋的权属应属登记的权利人，至于夫妇二人的出资，如果不是赠与关系，只能以债权债务关系处理。
该处理意见的法律依据即婚姻法解释（三）第十二条的规定,婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
(五)夫妻从一方父母名下获得房产的权属争议
1、赠与方式获得的房屋
按照婚姻法的规定,婚后接受赠与的房屋,原则上系对夫妻双方的赠与,但如果有特别约定只归自己子女所有的,为赠与人子女的个人财产。实践中有一种特殊的“买卖”行为，当事人出于种种目的，签订《房屋买卖协议》，并据此办理过户手续，但实际上并不实际支付款项，在子女出现婚变问题时，父母与自己的子女会坚持双方系买卖合同关系，因为未支付房款，父母有权解除合同，子女返还房屋，而子女的配偶则会坚持房屋系夫妻共同财产，应予以分割。目前法院对此的处理原则为刺穿合同的面纱，以合同的实质对双方的民事法律行为给予定性，在这种情形下，双方的法律关系为以房屋买卖之名行房屋赠与之实，合同关系应定性为赠与合同，因双方在以房屋买卖合同办理过户的情况下一般不会特别约定房屋归赠与人自己子女个人所有，故夫妻因此取得的房屋系夫妻共同财产，离婚时应当予以分割。
2、买卖方式获得的房屋
上述是“以买卖合同之名行赠与合同之实”的合同，但是还有一部分房屋的获得方式确实是买卖，这种获得方式若符合房屋买卖合同的实质要件，仍应以买卖合同认定，但是实践中不宜轻易解除合同，欠付的房款以债权债务关系处理为宜。
对于这两种不同的处理方式，举例说明如下：
举例1：母亲在五年前以房屋买卖的形式将自己一套房屋“卖给”了自己已婚的儿子，并过户至儿子名下，房款约定40万元，但是没有付款的记录。后儿子与儿媳起诉离婚，儿媳主张该房屋系夫妻共同财产，要求分割一半。儿子主张该房屋的房款还没有支付，已经违约，所以母亲主张解除该房屋买卖合同，应当解除房屋买卖合同后将房屋返还母亲。
A,房屋买卖合同是否应当解除？
B，如果房屋买卖合同不能解除，儿媳主张分割房屋时，能否负担一半的房款？
这个案例就是我们前述的第一种房屋获得方式，表面上双方是以房屋买卖的形式办理了产权过户，但是双方并没有实际上的付款合意，也即父母不要求付款，子女也无需付款，这就是一种典型的房屋赠与合同，因为房屋赠与行为已经因办理了过户手续而实际完成，故双方的名为“房屋买卖”实为“房屋赠与”的合同不能解除，父母赠与房屋时未明确只赠与自己的儿子所有，故儿媳可以分得一半的房屋，且无需支付所谓的房款。
举例2：父母2年前将自有房屋一套以买卖的形式“卖给”了自己已婚的儿子，并将产权过户在自己儿子名下，双方向房产交易中心出具的房屋买卖合同写明房款120万元，但是儿子以自己的名义在签订房屋买卖合同时给父母出具了一张欠条，写明欠房款160万元（市值），该房屋一直由儿子夫妇共同居住。现在儿媳起诉离婚，并要求分割该房屋。
A，该房屋买卖合同的效力？
B，房产儿媳能否分割？如果能够分割，儿子写的欠条所列欠款，儿媳需要承担吗
这个案例与案例1的区别仅仅为过户时确实有一张按照房屋实际价值书写的欠条，但是这张欠条就将双方过户当时的真实意思表示界定为房屋买卖关系，父母有权据此随时要求夫妻偿还房款，此房屋应为夫妻共同财产，虽然儿媳并没有在欠条上签名，但是该欠款系因购买房屋而产生，即用于家庭共同生活所需，故房款亦是夫妻共同债务，依据权利与义务对等原则，儿媳在取得一半的房屋权益时应负担一半的房屋欠款。
3、离婚时一方父母尚未进行遗产分割的的房屋，能否在离婚诉讼中一并处理
一个朋友问了这样一个案例：男方起诉女方离婚，男方母亲已去世，名下有一套房屋未进行遗产分割，父亲还在世，男方系独子，女方想在离婚诉讼中要求分割男方母亲名下的这套房屋，是否合适？
关于这个问题，我想用两个法理予以解释，一是物权法的不动产登记主义，男方母亲名下的房屋现仍登记在死者名下，未进行遗产分割，而离婚时有权要求分割的财产仅为夫妻双方的共同财产，该房屋未变更登记至男方名下，就不能视为是夫妻共同财产，离婚案件中不会出现“第三人”这个称谓，所以涉及案外人的财产应另案处理。二是根据继承法中继承人在遗产处理之前，有权做出放弃继承的意思表示，这是继承人的权利，如果男方选择放弃继承，则与该房屋就没有任何关系，更无从谈起要求在离婚诉讼中分割房屋，若如此，女方亦无法通过继承诉讼获得权益。
这个问题的法律依据即为婚姻法解释（三）的第十五条，婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。
除继承之外，还有一种可以要求处分的房屋权益系分家所得的房屋。按照中国的传统，分家所得的房屋是一种因共同共有而析产所得的房屋，分家不同于继承，分家的决定作出后即产生效力，一般不允许更改，而继承是被继承人死亡后才开始，且被继承人生前可以通过遗嘱的形式对自己的财产处分进行多次更改。所以若夫妻有因分家析产获得的房屋，在未实际取得登记物权的情况下，可以在离婚诉讼之前或之后另行主张分家权益，然后在夫妻之间予以实际分割。若夫妻一方怠于行使诉权，另一方可直接提起诉讼维护权益。
（六）一方私自出卖夫妻共有房屋，若购买方系善意第三人，则夫妻另一方不能主张合同无效或要求解除合同，而只能在离婚诉讼中向配偶主张财产损害赔偿。
依据《合同法》的相关规定，即使夫妻一方擅自出卖房屋侵犯了另一方的权益，构成无权处分行为，只要不是夫妻一方与购买方恶意串通或其他法定情形导致合同无效，他们之间签订的房屋买卖合同即为有效合同；同时在购买方因系善意、已支付合理对价并已办理过户的情况下，符合《合同法》第一百零六条善意取得的情形，另一方亦无权请求解除房屋买卖合同，其因此遭受的损失只能依据相关法律规定向私自处分的配偶主张财产损害赔偿。
张玲玲 家事财富工作室负责人
众成清泰（青岛）律师事务所家事财富工作室，拥有二十多年从事民事审判经验的从业人员，主要业务范围:婚姻家庭类、继承类诉讼及非诉纠纷、家族财富传承及公司管理类非诉案件。工作室自成立以来，代理或合作代理了多起析产、离婚、租赁、建设工程等诉讼类案件，同时兼任多家公司及个人常年或私人法律顾问。工作室致力于打造特色品牌工作室，为广大客户提供更优质的服务产品。
